各乡镇人民政府，各街道办事处，库尔楚园艺场，市政府各部门，市属各单位：

为贯彻落实中共中央办公厅国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》有关要求，根据自然资源部会同有关部门研究制定的《深化农村集体经营性建设用地入市工作方案》内容和《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）文件精神，库尔勒市被列为深化农村集体经营性建设用地入市试点城市，结合库尔勒市实际，制定《库尔勒市深化农村集体经营性建设用地使用权出让若干规定（试行）》《库尔勒市深化农村集体经营性建设用地入市民主决策指导意见（试行）》《库尔勒市深化农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法（试行）》《库尔勒市深化农村集体经营性建设用地增值收益调节金征收使用管理实施细则（试行）》《库尔勒市深化农村集体经营性建设用地入市和流转暂行办法（试行）》。经市人民政府研究同意，现印发你们，请抓好贯彻执行。

附件：1．库尔勒市深化农村集体经营性建设用地使用权出让若干规定（试行）

2．库尔勒市深化农村集体经营性建设用地入市民主决策指导意见（试行）

3．库尔勒市深化农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法（试行）

4．库尔勒市深化农村集体经营性建设用地增值收益调节金征收使用管理实施细则（试行）

5．库尔勒市深化农村集体经营性建设用地入市和流转暂行办法（试行）

库尔勒市人民政府

2024年6月28日

附件1

库尔勒市深化农村集体经营性建设用地

使用权出让若干规定（试行）

第一章总则

第一条为规范集体经营性建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的集体经营性建设用地使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》和自然资源部办公厅、国家市场监督管理总局办公厅《关于印发集体经营性建设用地使用权出让合同、集体经营性建设用地使用权出让监管协议示范文本（试点试行）的通知》的有关规定，制订本规定。

第二条库尔勒市域内取得《库尔勒市农村集体经营性建设用地入市批准书》的集体经营性建设用地使用权（简称“土地使用权”）出让，适用本规定。

第三条使用权出让原则上采用招标、拍卖、挂牌方式，应纳入市自然资源局，实行统一管理。

（一）招标出让，是指集体经营性建设用地出让人（以下简称“出让人”）根据地块入市事项制作并发布招标公告，邀请和接受特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加使用权投标，根据投标结果确定使用者的行为。

（二）拍卖出让，是指出让人根据地块入市事项制作并发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

（三）挂牌出让，是指出让人根据地块入市事项制作并发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟交易宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定土地使用者的行为。

第四条在本规定实施前，土地已有使用者且确实难以收回的，集体经济组织在报请所在乡（镇）人民政府审核，经市政府批准后，可采用协议出让方式。

协议出让，是指出让人选择入市地块的有意使用人，并与其就入市地块使用条件、权利、义务和地价款等进行磋商，协商交易使用权的行为。

第五条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律法规另有规定者外，均可依照本规定，通过出让方式取得土地使用权进行开发、利用、经营，其合法取得的土地使用权可以转让、出租、抵押。

第二章招标、拍卖、挂牌出让

第六条出让人应当根据集体经营性建设用地招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制集体经营性建设用地招标拍卖挂牌出让文件。

招标拍卖挂牌出让文件应当包括拟出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、集体经营性建设用地使用权出让合同文本。

第七条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20天，在库尔勒市自然资源局或者其他媒介发布集体经营性建设用地招标、拍卖、挂牌公告，公布拟出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

集体经营性建设用地招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

第八条公告发布后，出让人应当委托市自然资源局主持交易活动，由市自然资源局实施接受报名、对申请进行资格审查、组织招标拍卖挂牌、成交确认等。

第九条经审查符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，市自然资源局和出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。出让人及相关部门应当为符合条件的投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十条集体经营性建设用地招标拍卖挂牌出让设置底价的，出让人可邀请相关专家和出让人代表等组成议价小组，议价小组人数不得少于5人，于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价，并在交易活动结束前严格保密。

第十一条投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

第十二条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十三条拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

第十四条竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

按拍卖方式出让的，报名不足三家时，可转入挂牌程序。

第十五条挂牌依照以下程序进行：

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（四）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十六条挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第十七条挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

第十八条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。市自然资源局应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订使用权出让合同的时间、地点等内容。

中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第十九条中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，乡镇必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第二十条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10日内将出让结果在集体经济组织事务公示栏和市自然资源局等场所进行公示，接受监督。

出让人公示出让结果，不得向受让人收取费用。

第三章协议出让

第二十一条出让人应根据协议出让地块的情况，编制协议出让文件。

出让文件包括《集体经营性建设用地入市决议》《库尔勒市农村集体经营性建设用地入市批准书》、地块规划设计条件、地价评估报告等资料。

第二十二条出让人依据协议出让文件，与原使用者就地价等充分协商、谈判。协商、谈判达成一致，并且出让成交地价不低于《集体经营性建设用地入市决议》确定的起始价的，双方签订《出让意向书》。

第二十三条《出让意向书》签订后，应在市自然资源局和集体经济组织事务公开栏进行公示，公示时间不少于5天。

第二十四条公示期满，无异议的，出让人与受让人签订使用权出让合同。

第二十五条协议出让完成后，出让人应在10日内将出让结果在市自然资源局和集体经济组织事务公示栏等场所进行公布。

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

第四章合同管理

第二十六条出让合同应当载明以下主要内容：

（一）出让地块的位置、面积、用途及规划要求；

（二）土地使用权出让年限及土地使用权出让金；

（三）交付定金及缴纳土地使用权出让金的期限和方式，双方土地增值收益调节金缴纳的金额与方式；

（四）交付出让地块的期限和方式；

（五）开发、利用、经营土地的方式和完成建设的期限；

（六）有关土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押前提条件的约定；

（七）国家征收土地时，土地补偿款的分配比例；

（八）双方其他的权利、义务与违约责任；

（九）纠纷的处理；

（十）《集体经营性建设用地使用权出让合同》内容与《集体经营性建设用地使用权出让方案》不符的，以《集体经营性建设用地使用权出让方案》为准。

第二十七条受让人应在出让合同规定的期限内，缴纳全部土地使用权出让金。受让人支付的定金可抵充土地使用权出让金。

第二十八条出让人应按照出让合同规定的期限和方式，交付已出让土地使用权的地块。

第二十九条受让人应依照规定向市不动产登记部门申请办理登记。

第五章附则

第三十条市政府委托市自然资源管理部门对农村集体经济组织和土地使用权人使用农村集体经营性建设用地进行监管。

第三十一条市自然资源管理部门应在出让人与受让人签订出让合同时，同步与出让人、受让人签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》，履行监管责任。

第三十二条受让人有下列行为之一的，交易结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：

（一）提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第三十三条工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任。

第三十四条以招标、拍卖、挂牌和协议方式租赁集体经营性建设用地使用权的，参照本规定执行。

第三十五条本规定由库尔勒市自然资源局负责解释。

第三十六条本规定自发布之日起试行，试行期至2024年12月31日。

附件2

库尔勒市深化农村集体经营性建设用地使用权

抵押贷款管理暂行办法（试行）

第一条为依法稳妥推进库尔勒市农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点工作，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据自然资源部办公厅《关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市工作方案〉的通知》（自然资办函﹝2023﹞364号）文件要求，结合库尔勒市实际，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产，由银行业金融机构、企业、自然人（以下称贷款人）向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。

农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服、保障性租赁住房等经营性用途的土地。

第三条本办法适用于银行业金融机构、企业、自然人与借款人以本市范围内自有农村集体经营性建设用地使用权的抵押贷款。

第四条按照金融改革与农村土地制度改革紧密衔接的原则，在坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的前提下，开展抵押贷款工作，落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

第五条抵押贷款应当坚持依法合规、平等自愿、惠农利民、公平诚信的原则。

第六条抵押实行登记制度。抵押权自登记时设立，市不动产登记机构为抵押贷款的登记部门。

第七条在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、入股、联营方式入市的农村集体经营性建设用地使用权，依法办理不动产登记，可以办理抵押贷款。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，地上的建筑物应一并抵押。

第八条以农村集体经营性建设用地使用权作抵押申请贷款的，应当同时满足以下条件：

（一）依法入市办理不动产登记，并办理抵押登记的；

（二）用于抵押的农村集体经营性建设用地符合国土空间规划；

（三）用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物未设定影响处置变现和贷款人优先受偿的其他权利；

（四）应具备所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押的证明材料等；

（五）法律、行政法规和中国银监会规定的其他条件。

第九条借款人获得的农村集体经营性建设用地使用权贷款不得用于以下用途：

（一）已列入贷款人规定的限制类、淘汰类的项目和行业；

（二）资本市场投资；

（三）国家和贷款人规定的其他禁止性用途。

第十条贷款人应当与借款人在合同中约定明确、合法的贷款用途，并按约定检查监督贷款的使用情况，防止挪用贷款。

第十一条贷款利率以人民银行公布的同期同档次基准利率为基础，由贷款人根据相关贷款利率管理办法执行，同时应充分考虑权利人的承受能力。

第十二条借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定价值。

第十三条贷款人应因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其它借款费用。

第十四条贷款人应当进行全面、动态的风险评估，有效跟踪检查和监控分析信贷资金使用、借款人信用及担保变化等情况。

抵押财产价值减少时，贷款人有权要求恢复抵押财产的价值，或者要求借款人提供与减少的价值相应的担保。借款人不恢复财产的价值也不提供其他担保的，贷款人有权要求借款人提前清偿债务。

第十五条抵押权存续期间，未经抵押权人同意，借款人不得擅自转让、出租、交换、赠与或者以其他方式处分已抵押的不动产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第十六条抵押不动产，如国家依法征收该宗土地时，借贷双方应当服从。补偿费用按国家相关法律法规和政策执行。如未发生实现抵押权的情形，所得补偿费经借贷双方协商一致可直接偿还债务。如借款人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，所得补偿费应当优先偿还债务。

第十七条贷款需要展期的，贷款人应当综合考量贷款用途、贷款期限与额度、借款人经营状况与还款能力以及抵押财产状况，决定是否展期。

第十八条贷款到期后，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，借贷双方应协商一致以转让、折价、变卖等方式处分已抵押的不动产，所得的价款由贷款人优先受偿，超过债权数额部分为借款人所有，不足部分由借款人继续清偿。协商不一致的情况下，贷款人可以请求人民法院直接拍卖、变卖抵押资产。

处分不动产，可以在市自然资源局进行。土地所有权人在同等条件下享有优先购买权。

第十九条市不动产登记机构应当为抵押双方提供信息查询、抵押登记等相关服务，协调做好抵押贷款工作。

第二十条借款人擅自转让、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押的，其行为无效；造成第三人损失的，由借款人予以赔偿。

第二十一条本办法由库尔勒市自然资源局商银监部门负责解释。

第二十二条本办法自发布之日起试行，试行期至2024年12月31日。

附件3

库尔勒市深化农村集体经营性建设用地入市

民主决策指导意见（试行）

第一条为切实维护农村集体经济组织和农民的合法权益，建立科学、民主的农村集体经营性建设用地使用权（以下简称土地使用权）入市决策机制，根据自然资源部办公厅《关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市工作方案〉的通知》（自然资办函﹝2023﹞364号）文件要求，结合库尔勒市实际，制定本指导意见。

第二条土地使用权入市决策事项应遵循国家法律法规规章或政策性规定，以及库尔勒市农村集体经营性建设用地入市政策试点的各项管理制度。

第三条乡（镇）人民政府负责监督和管理本辖区土地使用权入市民主决策的执行和落实。

第四条土地使用权入市过程中确定以下事项的，应进行民主决策：

（一）入市地块；

（二）入市土地使用权类型（出让、划拨）、入市方式（招标、拍卖、挂牌、协议）、入市年限；

（三）入市土地使用权公开出让起始价、协议出让价底价；土地使用权公开租赁年租金起始价、协议租赁年租金底价；

（四）入市土地使用权到期，地面建筑物、构筑物和其他附着物处置方式；

（五）土地出让金（租赁金）征缴方式；

（六）以租赁方式入市的，租金标准的调整方式；

（七）入市地块土地取得成本和土地开发支出；

（八）入市增值收益留归集体部分的分配使用方案；

（九）入市土地被依法征收时，土地补偿费分配方案；

（十）集体经济组织认为需集体决策的其他重要事项。

第五条入市地块依法属于乡（镇）农民集体所有的，应经以下步骤通过：

（一）乡（镇）党委会议提议。在充分调查研究的基础上，经党委会议讨论决定，提出初步意见，以全体成员的过半数同意方可通过；

（二）乡（镇）党政联席会议商议。根据乡（镇）党委初步意见，召开乡（镇）党政联席会议，充分讨论，按照“少数服从多数”原则形成商议意见；

（三）村委会严格按照“四议”“两公开”的程序决策实施。即“党支部会提议、‘两委’会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议”和“决议公开、实施结果公开”。

第六条入市地块依法属于村农民集体所有的，应经以下步骤通过：

（一）村党支部会议提议。村党支部集体研究提出初步意见，事前须向所在乡（镇）党委、政府汇报。

（二）村“两委会”商议。根据村党支部初步意见，召开村“两委会”成员会议充分讨论，按照“少数服从多数”原则形成商议意见。召开村“两委会”成员会议应邀请包村领导、“访惠聚”干部、乡镇干部、村内老党员等有关人员参加，广泛听取意见。

（三）村民代表会议或村民会议决策。村“两委会”通过的商议意见，须按照有关规定经村民代表会议或村民会议相应成员三分之二以上同意方可通过。

（四）党员大会审议。召开党员大会审议前，须把方案送交全体党员，在党员中充分酝酿并征求村民意见；党员大会审议时，到会党员人数须占党员总数的2/3以上，审议事项应经到会党员半数以上同意方可提交村民代表会议或村民会议表决；党员大会审议后，村“两委”要认真吸纳党员的意见建议，对方案修订完善，同时组织党员深入农户做好方案的宣传解释工作。

（五）决策事项和结果公开。经以上步骤通过的事项须向本行政村全体村民公开，进一步听取群众意见。公示期间，发现决议中存在重大问题或需作较大修改的，要重新召开村民代表会议或村民会议说明情况，表决撤销或中止决议，待修改完善后重新履行决策程序。决议事项在村党支部领导下由村委会组织实施，实施进程和结果及时向全体村民公布。

第七条公开农村集体经营性建设用地入市重大事项的决策结果，应在乡（镇）政务公开栏、村务公开栏进行公开，同时还可以采取广播、书面通知、电话、手机短信、QQ、微信、电子邮件等方法公开，扩大覆盖面。

第八条相关乡（镇）、村须认真做好会议记录，并形成书面会议决议，作为土地使用权入市的必备文件。

第九条擅自篡改民主决策结果的均为无效，造成损失的，应追究相关责任人责任。违反法律法规和政策规定的议定结果，上级人民政府有权否定。

第十条本办法由库尔勒市自然资源局负责解释。

第十一条本办法自发布之日起试行，试行期至2024年12月31日。

附件4

库尔勒市深化农村集体经营性建设用地增值收益

调节金征收使用管理实施细则（试行）

第一章总则

第一条为规范农村集体经营性建设用地土地增值收益管理，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益，结合库尔勒市实际，制定本实施细则。

第二条库尔勒市行政管辖范围内农村集体经营性建设用地入市、再转让环节征收的土地增值收益调节金（以下简称调节金）管理，适用本办法。

第三条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，国土空间规划或村庄集镇规划确定为工矿仓储、商服、保障性租赁住房用途的土地。

第四条本办法所称调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度为目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

农村集体经济组织通过出让、租赁等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。

第二章征收缴库

第五条调节金由市自然资源部门会同财政部门负责组织征收，相关乡（镇）人民政府具体落实。

调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、出租方及再转让方缴纳。

第六条调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。其中：

（一）位于市城市规划区的，商服用地按50%征收，工矿仓储用地按40%征收；

（二）位于乡镇规划区的，商服用地按30%征收，工矿仓储用地按20%征收；

（三）其他区域土地按20%征收；

（四）保障性租赁住房免征调节金。

第七条农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

第八条农村集体经营性建设用地以出让入市的，成交总价款为入市收入；以租赁方式入市的，租金总额为入市收入。

第九条以出售、交换、出租、作价出资（入股）等方式再转让农村集体经营性建设用地使用权的，再转让收入按以下方式确定：

（一）以出售方式再转让的，销售价款为再转让收入。

（二）以交换方式再转让并存在差价补偿的，被转让土地与交换土地或房产的评估价差额与合同约定差价补偿款中较大者为再转让收入。

其中，以除土地或房产以外的实物等非货币形式补偿差价的，其评估价值为相应差价补偿款。

（三）以出租或作价出资（入股）方式再转让的，总租金、成交总价款为再转让收入。

（四）以抵债、司法裁定等视同转让方式再转让的，评估价或合同协议价中较高者为再转让收入。

（五）对无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，以及通过境内非营利社会团体、国家机关赠与国内教育、民政等公益福利事业的，暂不征收调节金。其他赠与行为以评估价为再转让收入。

第十条农村集体经营性建设用地以出让入市的，土地取得成本和土地开发支出按以下方式确定：

（一）以招标拍卖挂牌出让方式入市的，土地取得成本和土地开发支出包括集体经济组织承担的土地征用、拆迁安置、基础设施配套等支出；

（二）以协议出让方式入市的，土地取得成本和土地开发支出按照征收耕地安置补助费标准确定。

第十一条以出售、出租、作价出资（入股）等方式再转让农村集体经营性建设用地使用权的，土地取得成本和土地开发支出包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）国家法律法规规定的其他费用。

无法核定再转让环节土地取得成本和土地开发支出的，农村集体经营性建设用地土地增值收益按再转让收入的10%确定。

第十二条调节金未经市人民政府批准不得分期征收。

第十三条农村集体经营性建设用地入市的土地受让方依法缴纳契税，不再缴纳与契税相当的调节金。

第十四条农村集体经营性建设用地使用权交易应委托库尔勒市自然资源局土地矿产交易中心进行，交易双方签订《深化经营性建设用地使用权出让合同》及《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》，明确成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人、缴纳期限及监管事宜等。

市自然资源局应定期公示农村集体经营性建设用地成交及调节金缴纳情况。

第十五条农村集体经营性建设用地使用权交易方按合同支付价款及税费、调节金后，由市不动产登记中心按规定办理不动产登记手续。

调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市和再转让办理不动产登记手续的要件。

第十六条调节金缴纳义务人应按合同、协议及缴款通知书规定及时足额缴纳调节金。

对未按规定缴纳调节金的，财政、自然资源等相关部门督促其补缴。

第十七条乡（镇）人民政府征收调节金后，20%留归乡级财政，其余全额上缴地方国库，纳入地方一般公共预算管理。

第十八条农村集体经济组织以现金形式取得的土地增值收益，在乡（镇）人民政府指导、监督下制定经集体经济组织成员或村民代表2/3以上同意的分配方案后进行分配使用。对以非现金形式取得的土地增值收益乡（镇）人民政府应加强管理，并及时在农村集体经济组织内部进行公示。

农村集体经济组织取得的收益应纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容，接受政府、纪检监察、审计和公众监督。

第三章使用管理

第十九条调节金纳入地方一般公共预算管理，由市财政部门统筹安排使用。

第二十条调节金征收相关工作经费列入市地方同级财政预算。

第四章附则

第二十一条本办法由市自然资源部门商市财政部门及市税务部门解释。

第二十二条本办法自发布之日起试行，试行期至2024年12月31日。

附件5

库尔勒市深化农村集体经营性建设用地入市

和流转暂行办法（试行）

第一章总则

第一条为落实自然资源部办公厅《关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函﹝2023﹞364号）文件要求，建立城乡统一的建设用地市场，健全城乡发展一体化体制机制，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，促进农业现代化和新型城镇化发展，助力国家乡村振兴发展战略，规范农村集体经营性建设用地入市管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》，结合库尔勒市实际，制定本办法。

第二条库尔勒市行政管辖范围内农村集体经营性建设用地入市、流转，适用本办法。

第三条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，市国土空间规划或村庄规划确定为工矿仓储、商服、保障性租赁住房等经营性用途的土地。

第四条本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地使用权（以下简称土地使用权）出让、租赁、作价出资（入股）、联营等形式；所称流转，是指依法取得土地使用权后转让、出租和抵押等行为。

第五条农村集体经营性建设用地所有权属农村集体经济组织，农村集体经营性建设用地使用权入市、流转不改变土地所有权性质。

第六条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均依据相关法律法规并参照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第七条依照本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权依法使用、转让、出租、抵押受《中华人民共和国民法典》等法律法规保护，集体经济组织及其他任何单位或个人不得非法剥夺和侵害。

第八条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律法规的规定，并不得损害社会公共利益。

第九条市自然资源主管部门会同乡（镇）人民政府依法对土地使用权的出让、租赁、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。市相关部门参照国有土地开发利用相关规定分工负责相关管理、监督和服务工作。

第十条土地使用权入市、流转应当签订书面合同，并依法办理不动产登记。

第十一条土地使用权入市、转让，市人民政府按照《库尔勒市农村集体经营性建设用地增值收益调节金征收使用管理实施细则（试行）》规定，征收土地增值收益调节金。

第十二条农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，扣除土地增值收益调节金后，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，严格按照有关规定使用。

第二章土地使用权入市

第十三条入市主体为依法取得农村集体经营性建设用地所有权的权属主体，流转主体为依照本办法的规定取得土地使用权的土地使用者。

村民委员会代表村集体经济组织行使土地所有权，乡（镇）人民政府代表乡（镇）集体经济组织行使土地所有权。乡（镇）人民政府、村民委员会也可以委托授权具有市场法人资格的经济组织，在授权范围内代理实施入市事项。

第十四条土地使用权入市采取下列途径：

（一）具备开发建设所需基本条件、明确可以在本集体经济组织内部直接使用的集体经营性建设用地，可以就地入市；

（二）在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对本集体经济组织内零星、分散的集体经营性建设用地，可由市自然资源主管部门组织涉及的乡（镇）人民政府、村拟定调整方案，报州人民政府批准后，调整到本市符合国土空间规划或村庄集镇规划区域内入市；

（三）按政府主导、多方参与的原则，对“城中村”改造项目内需整治的集体建设用地，依据规划开展土地整治，重新划分宗地、确定产权归属后入市。

第十五条农村集体经营性建设用地入市地块应符合以下要求：

（一）产权明晰、无权属争议；

（二）国土空间规划或村庄规划；

（三）建设项目符合环保要求和国家、自治区产业政策的；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他情形。

第十六条土地使用权入市应经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并形成正式的书面表决材料。

第十七条入市的土地使用权类型可以采取出让、租赁、作价出资、入股、联营等形式。

土地使用权出让，是指集体经济组织将土地使用权按确定的用途和年限出让于土地使用者，由土地使用者支付出让价款的行为。

土地使用权租赁，是指集体经济组织将土地使用权按确定的规划用途和出让年限出租给土地使用者，由土地使用者支付租金的行为。

土地使用权作价出资入股是指集体经济组织以一定年限的集体经营性建设用地使用权评价作为出资投入该组织后新设企业的行为。

土地使用权联营指农村集体经济组织和其他经济组织之间的合作入市，合理分配收益的行为。

第十八条土地使用权入市的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。

第十九条土地使用权入市，应采取招标、拍卖或者挂牌方式。在本办法实施前，土地已有使用者且确实难以收回的，农村集体经济组织在报请所在乡（镇）人民政府审核批准后，可以采取协议方式入市。净地一般不得采取协议方式入市。

第二十条招标、拍卖、挂牌或协议方式入市的具体程序和步骤，按《库尔勒市农村集体经营性建设用地入市操作程序（试行）》规定执行。

第二十一条土地使用权入市前，出让（出租）方应征求自然资源、环保、发改、住建等部门意见，报请市人民政府批准后实施。

第二十二条土地使用权入市前，必须经具有土地评估资格的机构对入市地块进行评估。土地使用权公开出让起始价、协议出让底价不得低于农村集体建设用地基准地价的70%。竞买保证金不得低于出让底价的50%。土地使用权公开租赁年租金起始价、协议租赁年租金底价不得低于农村集体建设用地商业基准地价的5%或工业基准地价2%。

第二十三条土地使用权入市应纳入市自然资源局统一管理，公开发布信息，实行公开交易。

第二十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让（租赁）合同后三十日内，支付全部土地使用权出让金和按照约定支付的租金。分期支付的，合同签订后，三十日内支付不低于土地使用权出让金和按照约定应支付租金的50%，一年内支付全部土地出让金。逾期未支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第二十五条出让（出租）方应当按照合同约定，提供入市的土地使用权并交付土地。

第二十六条土地使用者必须严格按照出让（租赁）合同的约定开发使用土地，未经批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件。

第二十七条集体经营性建设用地入市的土地使用权拟改变土地用途的，由农村集体经济组织和土地使用者共同报经市政府论证批准，在缴纳土地增值收益调节金及相关税费后，办理土地登记。

第二十八条乡（镇）人民政府应督促本辖区集体经营性建设用地使用权人按照合同约定及时缴纳土地出让金（租金）、开工、建设、竣工等。土地闲置的，参照《闲置土地处置办法》有关规定执行。

第三章土地使用权流转

第二十九条土地使用权流转包括转让、出租、抵押等方式：

转让是指土地使用权人将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

出租是指土地使用权人作为出租人，将集体经营性建设用地使用权出租，由承租人向出租人支付租金的行为。

抵押是指土地使用权人将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

第三十条未按土地使用权出让（租赁）合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得流转。

第三十一条土地使用权流转应当签订流转合同。

第三十二条土地使用权转让时，土地使用权出让（租赁）合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第三十三条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让（租赁）合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第三十四条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第三十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理不动产转移登记。

第三十六条土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让（租赁）合同。

第三十七条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十八条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违反国家法律法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十九条土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。以租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押最高期限不得超过租金支付期限，抵押登记证应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。

第四十条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律法规和抵押合同的规定就抵押财产优先受偿。

第四十一条就抵押财产优先受偿而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理不动产转移登记。

第四十二条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第四十三条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第四章土地使用权终止

第四十四条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十五条土地使用权期满，土地使用者要求续期的，应当最迟于届满前一年向该集体经济组织提出申请，重新约定出让价格（租金），经表决同意续期的，重新签订出让（租赁）合同，支付出让金（租金），办理土地变更登记后，取得土地使用权。

交易合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。

第四十六条农村集体经济组织对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让、租赁合同约定的使用年限届满前不得收回；在特殊情况下，经双方协商一致，农村集体经济组织可以依照法律规定提前收回，并根据实际对土地使用者给予相应的补偿。

第四十七条国家因公共利益需要，对农村集体经营性建设用地进行征收的，集体经营性建设用地所有权人和使用权人应当服从，原土地使用权交易合同自批准集体土地征收之日终止。农村集体经济组织应收回土地使用权，对相关权益人依法予以补偿。

第五章附则

第四十八条本办法由库尔勒市自然资源局负责解释。

第四十九条本办法自发布之日起试行，试行期至2024年12月31日。

相关链接：关于《库尔勒市深化农村集体经营性建设用地使用权出让若干规定（试行）》等五项制度政策解读

          图解：《库尔勒市深化农村集体经营性建设用地使用权出让若干规定（试行）》等五项制度