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微信01 宅基地，农民的“根”与“魂”
农村宅基地是农民安身立命的根基，承载着农村家庭的居住需求与情感寄托。随着2025年中央一号文件的发布，宅基地管理政策再次成为社会焦点。作为与农民权益息息重要的集体土地资源，宅基地的法律属性、使用规则和改革方向，既关乎农民的切身利益，也牵动着乡村振兴的战略布局。本文将从法律视角出发，结合最新政策，为广大群众解读宅基地的“权利边界”与“合规路径”
02 宅基地的法律属性：所有权、资格权与使用权“三权分置”
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于农民集体所有，村民仅享有使用权，这是我国土地公有制的基本体现。具体而言：
所有权归集体：宅基地由村集体统一管理，村民无权擅自买卖、转让所有权。
资格权归农户：只有本集体经济组织成员（即“村民”）才有资格申请宅基地，且遵循“一户一宅”原则。
使用权可流转：在符合法律的前提下，宅基地可通过出租、入股等方式盘活，但不得改变土地用途（如建房只能用于居住，不可用于商业开发）。
政策新规：2025年中央一号文件明确“三不得”原则：非集体成员不得取得宅基地使用权、不得强制农民退出宅基地、村集体不得违规分配宅基地。这一规定进一步强化了宅基地的“身份属性”，杜绝外部资本无序侵占农村土地资源。
03 政策红线：这些行为涉嫌违法！
1.城镇居民购买农房或宅基地：合同无效，权益难保
2025年中央一号文件重申：“禁止城镇居民到农村购买农房、宅基地，禁止退休干部到农村占地建房”。
法律依据在于：
《中华人民共和国土地管理法》第62条明确规定，宅基地使用权人必须是本集体经济组织成员。
《中华人民共和国民法典》第363条虽赋予农民宅基地使用权，但未开放给非集体成员。
风险提示：城镇居民通过“以租代售”（如签订超长期租赁合同）或“合作建房”等方式变相交易宅基地的，均属无效行为，相关权益不受法律保护。例如，某地法院曾判决城镇居民与农民签订的20年宅基地租赁合同无效，承租人投入的建房资金无法追回。
2.占用耕地建房：触碰法律底线，面临强制拆除
宅基地申请需严格遵循土地用途管制。2025年中央一号文件强调“严禁占用耕地建房”，依据《中华人民共和国土地管理法》第77条，违法占用耕地建房将面临限期拆除、罚款甚至刑事责任。
典型案例：某村民未经审批在耕地上建造住宅，被自然资源部门责令拆除并恢复土地原状，直接经济损失达数十万元。
3.违规“小产权房”交易：风险自担，后果严重
部分农村以“新农村建设”名义对外销售小产权房，此类房屋无法办理合法产权登记，购房者既无法落户，也无法享受拆迁补偿。根据司法解释，小产权房买卖合同因违反法律强制性规定而无效，买方需自行承担损失。
04 农民合法权益：这些权利必须知晓！
1.宅基地确权登记：“房地一体”保障产权
2025年中央一号文件要求全面推开“房地一体”确权登记，将宅基地使用权与房屋所有权统一登记，颁发不动产权证书。确权后，农民可依法行使以下权利：
抵押融资：部分试点地区允许农民以宅基地使用权抵押贷款，解决生产经营资金需求。
流转收益：闲置宅基地可通过出租、入股乡村旅游项目等方式盘活，获取租金或分红。
案例参考：浙江某村村民将老宅出租改造成民宿，年租金收入超5万元，既保留宅基地资格权，又实现资产增值。
2.进城落户不退地：农民可“带权进城”
文件明确“依法维护进城落户农民的宅基地使用权”，进城农民无需以退出宅基地作为落户条件。例如，张某一家迁入城市后，仍保留农村老宅，逢年过节返乡居住，宅基地使用权不受影响。
3.自愿有偿退出：合法途径实现资产变现
对于长期在城镇定居且无意保留宅基地的农民，可依《中华人民共和国土地管理法》向村集体申请有偿退出，补偿标准由省级政府制定。例如，安徽某县规定退出宅基地每亩补偿20万-30万元，帮助农民在城市安家置业。
05 合规使用宅基地：乡村振兴中的“活水之源”
1.盘活闲置资源的合法路径
出租：最长租赁期限20年，可用于民宿、仓储等短期项目，需经村集体备案。
入股合作：与村集体或涉农企业合作发展乡村旅游、康养产业，按协议分享收益。
集体经营性建设用地入市：经村民会议同意，村集体可将闲置宅基地转为经营性用地，通过拍卖、出让等方式引入资本，收益由集体和农户共享。
2.返乡人才的居住解决方案
退休干部、乡贤等返乡人员可通过租赁农民闲置房屋解决居住需求，但不得购买宅基地。例如，某退休教师租用村民闲置农房开设书院，既促进文化传播，又避免法律风险。
06 守住法律底线，共绘乡村振兴蓝图
2025年中央一号文件对宅基地管理的严格规范，既是保护农民“退路”的民生之举，也是维护粮食安全、遏制土地资源流失的战略选择。对农民而言，需增强法律意识，拒绝违法交易，善用确权与盘活政策实现资产增值；对城镇居民而言，应尊重农村土地制度，通过合法途径参与乡村振兴。唯有各方共同遵守法律红线，才能让宅基地真正成为农民安居乐业的“幸福基石”，为乡村振兴注入持久动力。